Wie door de Bredase binnenstad loopt, ziet het steeds vaker: lege etalages, dichtgetimmerde panden en tijdelijke invullingen die net zo snel verdwijnen als ze er kwamen. Uit de gemeentelijke leegstandsmonitor blijkt dat de leegstand in de Bredase binnenstad inmiddels op 9,4 procent staat. Dat is een forse stijging ten opzichte van twee jaar geleden en ook hoger dan het landelijke gemiddelde. Wat is er aan de hand? En wat vinden de mensen die er dagelijks staan?
Het is een drukke middag in het centrum van Breda. Voorbijgangers lopen langs de gevels, een enkeling stapt een winkel in. Midden in de Karrestraat staat een groot pand verscholen achter de steigers. Waar ooit V&D zat, later Hudson’s Bay en daarna De Koopman, wordt nu volop verbouwd. Straks komen hier woningen en twee nieuwe winkelunits. Het is een ontwikkeling die je in steeds meer Nederlandse binnensteden ziet.
Breda steekt erbovenuit
Want de cijfers liegen er niet om. Volgens de gemeentelijke leegstandsmonitor stond de leegstand in de Bredase binnenstad in januari 2026 op 9,4 procent. Begin 2023 was dat nog zes procent. Landelijk ligt het gemiddelde voor de binnensteden op 6,7 procent. Breda steekt er inmiddels duidelijk bovenuit.
De gemeente erkent het probleem. In een schriftelijke reactie stelt de gemeente dat leegstand in de binnenstad “nadrukkelijk als aandachtspunt” wordt gezien. Er wordt actief gemonitord, samengewerkt met vastgoedeigenaren en gestuurd op herinvulling van panden. “De binnenstad is een dynamisch gebied, met doorlopend wisselende invulling van panden. Leegstand is daarbij niet altijd structureel: veel panden krijgen na verloop van tijd een nieuwe invulling of een andere functie.”
‘Mensen komen alleen maar kijken’
Tijdens een rondgang door de binnenstad vertelt een verkoopster van een kledingwinkel over de veranderingen die zij de afgelopen jaren ziet. Ze wil liever anoniem blijven. Volgens haar speelt online winkelen wel een rol, maar merkt ze vooral dat de klanten kritischer zijn geworden. “Veel mensen kopen online, maar dat is volgens mij niet het grootste probleem. Mensen zijn gewoon heel kieskeurig. Je merkt dat ze weinig geld hebben.”
Volgens haar verandert niet alleen de binnenstad zelf, maar ook het gedrag van het winkelend publiek. Ze merkt dat klanten bewuster winkelen en minder snel geld uitgeven. Ook ziet ze hoe horeca steeds zichtbaarder wordt in het straatbeeld en sommige panden een andere invulling krijgen. Tegelijkertijd vraagt ze zich af wat die veranderingen betekenen voor de toegankelijkheid van de binnenstad. Volgens haar draait een bezoek aan de stad steeds vaker om horeca en beleving, terwijl niet iedereen zomaar geld kan uitgeven. “Iemand die het niet kan betalen, gaat niet op een terras zitten.”
‘Vroeger waren hier grote totaalconcepten‘
Bij Nancy Mode, een kledingwinkel die al bijna dertig jaar in de binnenstad zit, heerst een vergelijkbaar gevoel. Een medewerkster vertelt hoe de binnenstad er vroeger uitzag: dure winkels, merkkleding, complete modehuizen voor mannen, vrouwen en kinderen. “Dat is nu bijna allemaal weg.” Ze omschrijft het simpel: “Het ligt gewoon op z’n kop.”
Gratis parkeren als oplossing?
De eigenaar van Fash! zit al tien jaar in de binnenstad en heeft een uitgesproken visie op de leegstand. Volgens hem ligt de oplossing niet in nieuwe winkelconcepten, extra horeca of grote verbouwingen, maar in iets veel simpeler: het aantrekkelijker maken om naar de stad te komen. Parkeerkosten vormen volgens hem een belangrijke drempel voor de bezoekers. Hij wijst naar Leidschendam als voorbeeld. Daar kunnen bezoekers nog de hele dag gratis parkeren, bijvoorbeeld bij het grote winkelcentrum Westfield Mall of the Netherlands. “Mensen zijn sneller geneigd om er een dagje te gaan winkelen. Dan kijk je niet op je portemonnee voor de parkeertijd.”
Volgens de ondernemer profiteren winkels en horeca wanneer de bezoekers meer tijd in de stad doorbrengen: “Dan kun je nog in een winkel kijken, langer blijven en meer geld uitgeven. Je hebt dan geen stress over het parkeren.” Hij zou daarom graag zien dat Breda experimenteert met een proef waarbij bezoekers de eerste twee of drie uur gratis kunnen parkeren. Op die manier kan volgens hem worden onderzocht wat het effect is op bezoekersaantallen en bestedingen. Grote veranderingen in de binnenstad ziet hij niet als de oplossing. “Veranderen helpt niet. Het is belangrijk hoe je mensen hier haalt. De klant is belangrijk.”
Combinatie van factoren
De discussie over het parkeren laat zien dat er verschillende ideeën bestaan over de oorzaken van de leegstand. Parkeren in Breda kost momenteel € 2,36 per uur in een gemeentelijke parkeergarage, met een maximum van veertien euro per dag. Voor straatparkeren in het centrum geldt er een hoger tarief van € 2,70 per uur. Tegelijkertijd beschikt de binnenstad over meerdere parkeergarages op loopafstand van het winkelgebied.
Waar de ondernemer parkeerkosten ziet als een belangrijke reden waarom bezoekers wegblijven, wijst de gemeente juist op bredere ontwikkelingen zoals veranderend winkelgedrag, online winkelen en de herontwikkeling van de panden. Daarmee lijkt de toekomst van de binnenstad niet afhankelijk van één oorzaak of oplossing maar van een combinatie van factoren.
Identiteit als sleutelwoord
Voor de verkoopster van een kledingwinkel in de binnenstad speelt er meer dan alleen koopkracht. Volgens haar hebben veel winkels moeite om zich te onderscheiden: “Veel van hetzelfde. Geen eigen identiteit.” Wanneer de resultaten tegenvallen, ziet ze ondernemers soms van concept veranderen in de hoop meer klanten te trekken. Volgens haar werkt dat vaak juist averechts. “Dan ga je op twee gedachten hinken en dan is de identiteit helemaal weg.” Wie van alles probeert te zijn, loopt volgens haar het risico zijn eigen karakter te verliezen.
De binnenstad in transitie
Dat de binnenstad verandert, verrast Constant Berkhout niet. Hij is senior onderzoeker bij het lectoraat Ondenkbare Marketing van Avans Hogeschool en houdt zich al jaren bezig met retailontwikkelingen. Hij ziet de situatie in Breda in een bredere context. Landelijk staat zeven procent van de winkels leeg, tegenover zo’n vijf procent twintig jaar geleden. Tegelijkertijd is het totale aantal fysieke winkels ook fors gedaald: sinds 2010 een kwart minder. “Deze gebouwen krijgen vaak een nieuwe bestemming, bijvoorbeeld als horeca of voor werk. Dit betekent dat de samenstelling en aard van de binnensteden verandert.”
Online winkelen speelt daarin een grote rol, maar Berkhout nuanceert het beeld. Ondanks de sterke groei van online winkelen, wordt nog steeds acht van de tien euro in een fysieke winkel uitgegeven. De sectoren die het zwaarst worden geraakt zijn die met bekende merken die makkelijk te vergelijken zijn: elektronica, speelgoed en kleding. “De online retailers hebben het ons erg makkelijk gemaakt om de spullen te retourneren als ze niet bevallen. De voornaamste drijfveer is dat de consument gemak wil.”
Wat fysieke winkels wel kunnen doen is inzetten op wat je online niet kunt. Berkhout noemt het voorbeeld van Bever, die een voetscan en een oneffen pad in de winkel heeft zodat de klanten schoenen echt kunnen uitproberen. “Een klant leert hiervan, doet nieuwe inzichten op.” Op de vraag wie er de verantwoordelijkheid draagt voor een levendige binnenstad, is zijn antwoord duidelijk: niet alleen ondernemers of de gemeente, maar ook vastgoedeigenaren en consumenten zelf. “Allemaal hebben ze er belang bij dat de binnenstad aantrekkelijk en levendig blijft.”
Wonen waar vroeger winkelend publiek liep
De herontwikkeling in het pand aan de Karrestraat is misschien wel het meest tastbare voorbeeld van hoe de functie van de binnenstad verandert. Waar jarenlang grote winkelketens gevestigd waren, wordt nu gebouwd aan woningen en twee nieuwe winkelunits. De herontwikkeling laat zien hoe de functie van de binnenstad langzaam verschuift. Berkhout stelt daarbij de vraag die centraal staat in de veranderingen van de binnenstad: welke functie heeft een fysieke winkel nog? “Dan kom je op zaken als ontdekking en nieuwe ervaringen, maar ook gemak.” En dat is waar de medewerkster van Nancy Mode het ook over had, toen ze vertelde hoe de totaalconcepten van vroeger verdwenen zijn. Winkels die mensen een reden gaven om naar de stad te komen.
Hoe de Bredase binnenstad er over tien jaar uitziet, weet niemand. De leegstand stijgt, panden krijgen nieuwe functies en ondernemers zoeken naar oplossingen. Maar een eenduidig antwoord op wat de binnenstad nodig heeft om te overleven, is er vooralsnog niet.
